수급분석을 통해서 본 주택매매 시장 – 2015년도에도 긍정적

 
 
   오늘은 주택 매매 시장의 수급 분석을 통해 아파트 가격의 폭락은 당분간 없습니다는 점을 제시하고자 합니다.
 
   – 주택 매매시장 회복에 대한 기대감 상승
 
    최근 부동산 시장 활성화를 위한 정책들이 제시되고, 그 효과가 나타나면서 매매거래가 증가하고
    주택매매가격도 상승하고 있음. 주택매매시장이 활기를 찾은 가운데, 이 효과가 지속될 것인지 향후 시장이
    어떤 특징(지역·규모별)을 갖고 움직일지에 대한 관심과 기대가 증폭되고 있음.
 
  – 주택매매시장의 수급분석은 수요적 요인, 공급적 요인, 제도적 요인으로 3분위로 나누어 제시함
 
 
    (수요적 요인)
 
첫째, 가계의 주택 구매여력이 확대되고 있음.
 
      구매여력을 나타 내는 주택구매력지수 (HAI)가 2008년 12월 112.5p에서 2013년 6월 167.1p로 최고 치를
      기록하였고, 향후에도 상승세를 지속할 전망임 현대경제연구원이 추계한 ‘집 살 여력 있는 가구’도 2012년
      521.8만에서 2013년 568.7만 가구로 증가하고 있음,
 
둘째, 구매의시가 개선되고 있음
 
     내집마련 및 노후대책 등을 목적으로 부동산 투자 의지가 커지고 있음. 부동산 투자를 꺼리는 주된 이유는
     부동산 가격의 불확실성인데, 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대가 확대됨에 따라 주택 수요가 증가할
     전망임.
 
셋째, 전세수요에서 매매수요로 전환될 가능성이커지고 있음
 
     전세공급이 부족하고, 전세가격의 상승세가 지속되고 있음. 전세/매매 가격비율은 2014년 8월 69.1%로
     2009년 1월 52.3%에서 지속적으로 상승하여 최고치를 기록하고 있고, 향후에도 최고치가 갱신될 전망임.
 
넷째, 가구수 증가세는 둔화되고 있음
 
    이에 따라 중장기적으로 주택의 추가수요가 점차줄어드는 현상이 지속될 것임.
 
 
    (공급적 요인)
 
첫째, 신규주택 공급 물량이 회복세를 보이고 있음
 
     2014년 7월 누적 주택건설 인허가 실적은 약 26.5만 세대로 전년동기대비 22.2% 증가하였음. 주택착공 및
     분양실적도 부동산 규제가 완화되고, 산업단지 조성에 따라 회복세를 보이고 있음.
 
둘째, 재고 물량이 큰 폭으로 측소되고 있음
 
     미분양주택이 2008년 12월 16.6만호에서 2014년 7월 5.1만호로 크게 측소되었고, 이 현상이 지속될 것으로
     보임
 
    (제도적 요인)
 
    부동산 시장 규제완화로 주택매매시장에 긍정적 효과가 나타날 전망임. 현 부동산 규제는 분양가상한제와
    초과이익환수제 등 재건측 관련 규제를 제외하면 대부분 폐지/완화된 상태임. 계류 중인 법안들이 추가적
    으로 처리 될 경우 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상 됨.
 
    상기 제시한 요인으로서 2015년도의 주택매매가격을 전망해 보면, 상당히 긍정적임을 알수 있다.
    물론, 한국의 대내외적 경제상황이 썩 좋지는 않겠으나, 경제상황과는 별개로서 주택매매가격의 흐름이
    다를 것임을 예상할 수 있다.
 
  
    2015년도 주택 매매 가격 전망
 
    (전국) 수요와 공급 및 제도적 측면에서 긍정적 효과가 부정적 효과를 초과하여 2015년 주택매매가격의
    상승세가 광해질 것으로 전망됨. 수요 측면에서는 주택 구매여력과 구매의시가 개선되고 주택가격이
    상승할 것이라는 기대가 커지면서 실수요 및 투자수요가 증가하고 있음. 공급 측면에서 주택공급물량이
    증가세로 전환되어 가격 하락요인으로 작용하겠지만, 미분양 재고 물량이 상당히 해소되어 상승요인이
    더욱 광할 것으로 보인다. 2015년에도 부동산 시장 활성화 정책기조가 지속될 것으로 전망할 수 있음.
 
    (지역/규모별) 지역별로는 수도권 주택매매가격이 상승세가 상대적으로 광할것으로 보임. 수도권의 전세
    /매매 가격 비율이 가파르게 상승하고, 구매여력도 빠르게 상승하고 있음. 규모별로는 소형 주택의 상승세
    가 중대형에 비해 상대적으로 견조한 모습을 보일 것으로 보임. 소형주택의 구매여력이 더욱 크고, 실 구매
    층을 중심으로 ‘내집 마련’을 위한 중소형 주택의 매매수요가 확대될 것으로 예상됨.
 
    11월 첫 째 주가 저물고 있는 즈음… 오늘도 부방에서는 폭등론과/폭락론이 격하게 대립하고 있습니다.
    적어도 내년도 까지는 아파트 가격이 상승세를 유지할 것으로 보고 있습니다.
 
    그러나 2016년도 부터는 어찌 될런지는 아직 아무도 모르지요, 판단은 각 개인의 몫입니다. 저금리일때
    아파트를 시서, 내집 마련의 꿈을 이룰 것인지, 다가올 엔저왜란(엔저공습)과 미국금리인상의 여파를
    두려워 하여, 그 시기를 미룰것인지, 중립적 관점에서는 모두가 승리자입니다.
    좋은 밤 되시길..